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【借入】住宅ローン借り換えについて

沖縄の住宅・不動産 4週間前 / 

= おばさんさん =

教えていただきたいことがあります。
先日、金利の関係で借り換えを検討してみようかと、とりあえず、今の融資先の金融機関に借入残高を確認しに出向いたところ、あっさり、金利を下げて返済を続けませんか?と提案がありました。金利を下げることが出来るとは驚きでした。

今回の質問は、これに関連して、私とは別件で、現在60代後半の債務者が、金利引き下げ交渉をしても下げてくれる可能性があるかどうかが知りたいです。この年齢での借り換えは難しそうだし、借り換えだと諸費用も掛かりそうなので、なるだけ同じ金融機関で金利だけ下がってくれると助かるのですが…。
御存じの方がいらっしゃれば、コメント宜しくお願いします。

1+


27個のコメント

匿名さん@2018年07月20日(金) 05:56

支払いが滞ってるなどの状況じゃない限り応じると思います。余りに無茶な要求(金利を0.4%くらいにしろ、とか)ではない限り。

2+

匿名さん@2018年07月20日(金) 07:40

60代無理です。
全額返済して不動産担保ローン3~4%

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匿名さん@2018年07月20日(金) 08:01

07:40
何か勘違いしてません?60代後半になると住宅ローンの団体信用生命保険の加入可能年齢超えるせいで新規の借入(つまりよその金融機関での借換)は出来ないでしょうけど、今利用中の住宅ローンの金利引下は借換じゃないよ。
不動産担保ローン3~4%なんて、今借りてる住宅ローンより恐らく高い。そんな話出して何の意味があるのでしょう。

4+

匿名さん@2018年07月20日(金) 08:22

貸したお金を確実に回収出来る「何か」があればそれを担保になら可能性あるかも。

例えば、個人でアパートを所有しているとか(ローン無しの状態)

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匿名さん@2018年07月20日(金) 08:51

ほんと、スレ読まないですね。
主さんは新しくお金が必要になったから借りる方法は無いか?と聞いてるのではありませんよ。今住宅ローンを借りてる60代後半の人の金利を下げる交渉が出来るか、と聞いてるだけ。年齢的に新しくよその金融機関で借換することが難しいというのもご存知。
60代後半なら、最初に住宅ローン借入してから年数がそれなりに経過していると思います。建物は古くなってるはずですから担保としての価値はかなり下がってると思いますが、土地は購入(又は最初に家を建てた頃より)時点よりも相当高くなってると思います。特に、最近の高騰ぶりを考えると。
だから、担保云々は金利を引き下げるのに障害にはならないと思います。まあ、もし年金の受取とか定期預金などを住宅ローン利用中の金融機関以外でやってるなら、それも全部お宅でまとめるから、とでも聞いたら宜しいのでは?

2+

匿名さん@2018年07月20日(金) 12:20

主さん、こればかりは難儀ですが、各金融機関をまわられた方が確実ですよ。
今までの返済状況のわかるものや、残金額にもよりますが、私なら借り換え検討します。
今の金融機関で金利下げてと言っても、返済期間延びていませんか?
銀行自信が損する商品は進めないと思いますが…

1+

匿名さん@2018年07月20日(金) 12:51

>銀行自信(「自身」のつもりでしょうけど)が損する商品は進めないと(これも「薦めない」でしょうね)と思いますが・・・
金融機関を庇うわけじゃないけど、1000パーセント有り得ないですね。
金融機関が損するってのは、利息という儲けを手放すはずが無い、だから金利下げたように見えて期間のばしてるはず、という意味ですね。
何パーセントという表面の金利だけでなく、「支払総額」「支払利息額」は「返済予定表」にハッキリと書かれてます。誰でも見ればわかるような事をこっそり誤魔化して利息を増やそうなんて子供騙しするわけないでしょう。ついでに言うと、返済期間を延ばすのは契約書を新たに作り直す必要があります。なんの説明もせずに、何枚もの契約書にとにかく黙ってサインして実印押して下さい、と言われてはいそうですか、という人がいるんですか?
住宅ローンの団体信用生命保険に加入出来ない年齢(60代後半)だからよそに行っても借換え出来ない事もわかった上でのスレです。主さんの方がはるかにわかってらっしゃいますよ。

2+

匿名さん@2018年07月20日(金) 15:22

みんな読まないんだねぇ・・・
団信って80歳まで掛けられるけど返済期間を考慮して70歳までの加入としてる銀行が多いってだけです
過去に大きな返済事故もなく、担保も十分であれば70歳過ぎてからの借り換えも可能です。
81歳の誕生日までに完済できればいいので
実際にアパートもってるおじいちゃんが他行から借り換えの話が出て、今までの銀行が慌てて金利下げたって話も聞きますので
他行にいって借り換えの見積もらって(この場合の残高はおよそで大丈夫)それをもとに交渉した方が話は早いですよ!

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匿名さん@2018年07月20日(金) 15:56

15:22さん
全然違いますよ。「団体信用生命保険が80歳まで掛けられるけど」って、「若い年齢で加入して、生命保険の適用期間が80歳まで」という意味です。70歳過ぎても団体信用生命保険に加入出来る訳ではありません。
それから、「担保があれば借換え可能」も間違いですね。例えば、坪100万円の土地を1000坪(10億円の価値の担保ですね)持ってる70歳の、収入は国民年金だけの人が1億円貸してくれ、と言ったとします。あなたの理屈なら70歳でも団体信用生命保険は入れるし、10億円の担保があるから1億円くらいすぐに借りられるって事になりますね。でも、答えは❌。借りられません。
何故借りられないか。国民年金だけしか収入が無い人が、どうやって1億円を返すのですか?担保を売れば、というでしょうが、それは金融機関ではなく不動産屋さんの仕事です。返すお金は無いけどイザとなれば売り払ってお釣りがタップリ出るくらい担保があるから貸してくれ、と言っても金融機関は応じませんよ。ならば土地を売却されてはどうですか?と言われるだけです。
それから、「アパート持ってるおじいちゃんが」の話は、アパートの家賃という収入があったからの話ですね。あと、アパートと住宅ローンは全く別物ですから、アパートの話がこうだったから住宅ローンも、は参考になりません。
住宅ローン以外の方法で借換えするのなら勿論可能な事もあります。しかし、メリットは無いでしょうね。まず、60代後半という年齢を考えるとよそへ行っても団体信用生命保険の加入は出来ません。けれども、今借りてるローンに付いてる生命保険は最終返済日まで有効です。年齢的に病気などのリスクが高くなる年齢なのに、敢えて今加入してる団体信用の保険を捨てて保険加入無しで普通のローンに乗り換えるメリットは出ないでしょうね。今借りてるローンの金利が8%とか10%とか、大昔の高度経済成長期並みの金利でも無い限り。今時そんな金利の住宅ローンがまだ残ってるなんてあり得ませんが。

2+

主(おばさん)さん@2018年07月20日(金) 17:12

勉強になるレスばかり、ありがとうございます。
そう、借換えについての質問ではなく、同じ金融機関を利用しながらの金利の引き下げ(条件変更というのでしょうか)について聞きたいのです。定年退職してからもしばらく働いておりましたが、いよいよ年金暮らしスタート。月々返済額の減額が少しでも出来ればという希望を込めて、投稿しました。なかなか難しいですよね。

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匿名さん@2018年07月20日(金) 17:26

年金でも住宅ローンは組めますよ!
額は少ないかもしれないですが、国がきちんと振込する、長期的に安定した収入とみなされますから
あとは残高次第かな?
500万以下なら団信いらないっていいますし
借り換えできない人に対して金利の交渉は厳しいですが、借り換えをしようとしてる人には引き留める意味でも金利の引き下げは応じてくれますよ!
見積っていってもパンフレットに走り書きでいいんですよ
借り換えを検討してて、他の銀行が相談に応じてるって影が見れれば銀行は応じてくれますよ!

あと、団信、私の記憶違いでした
県内地銀は71歳未満が加入できるそうです

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主(おばさん)さん@2018年07月20日(金) 17:36

17:26さん、ありがとうございます。
今はネット上でのシュミレーションしかやっていませんが、借換えの諸費用が結構な額になります。ちゃんとした年金収入の額も教えてもらえてないので、借入限度額が予想できなくて…。それよりは金利の引き下げかなぁと、今のところ思っています。両親もプライドがあるので、なかなか残債、残期間、返済額を細かくは教えてくれません。生活が掛かっていますし、早めに聞き出して、いろいろと検討したいと考えているところです。ちなみに、団信は健康上の理由で入れそうもないのです。

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主(おばさん)さん@2018年07月20日(金) 17:56

17:26さん、コメントありがとうございます。年金収入の額や残債、残年数、金利、月返済額等々、今は大まかにしかわからず、まだネット上のシュミレーションしかしていない状況ですが、借り換えで試算してみると、借り換えは諸費用が結構かかるなぁと思いました。金利の変更ができたところで、どのくらい返済額が変わるかまだ分かりませんが、月々が少しでも減額できればという気持ちです。金利の変更で月返済額が少しでも楽になったという経験談もあったら聞いてみたいのですが…。ここで、いろいろ参考にさせてください。

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匿名さん@2018年07月20日(金) 23:56

以前銀行のローン担当者に聞いた話ですが借り換え顧客にアプローチする方法は
 築浅物件の所有者名を表札で確認する
 自行に口座を持っているか名前と住所から照合する
 自行のローンを使っていないのなら連絡して低金利での借り換えを案内する
ということらしいです

低金利だからと即決せず「某行からこのような話を受けた、御行はどうか?」と打診してみれば同利率まで下げるのは可能だと思います
借り換えだと手数料など数十万発生するのでそのまま利率を下げてもらって借り続けるのが最善であることは言うまでもありません

ただ築浅で支払い年数が長期であることが一つの条件なので支払い残期が15年以下なら対費用効果の旨味がないから前向きにならないかもしれません

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匿名さん@2018年07月21日(土) 06:24

金利交渉はタダなのでアレコレと考えず、銀行に聞いてみると良いですよ。相見積もって挑みましょう。
1番ダメなのは、無理だと自己判断して動かないことです。
金利は借り入れ期間との勝負ですから。

1+

匿名さん@2018年07月21日(土) 10:28

銀行の営業がよく来るんですが、借り換えめんどくさいので断ってるんです。
で、ローン組んでる銀行の営業が来たときに「この間、A銀行の営業が来てて金利○%で借り換えしませんか?って言ってたけど、手続きめんどくさいし、断ったよ!」って話したら翌日、支店長も連れてきて「A銀行の提示より0.1%下げますから、このままでお願いします」
という方法はダメですかね?

1+

匿名さん@2018年07月22日(日) 22:16

60代後半の債務者の債務が住宅ローンなら可能性は十分あると思います.

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主(おばさん)さん@2018年07月22日(日) 22:27

22:16さん、コメントありがとうございます。
住宅ローンですよ。親は細かいことを教えてくれませんが…、大まかに月々10万円くらい、あと8年ということです。年金暮らしで月10万円って!!ビックリしました。
金利がわからないので何とも言えませんが、月の返済額が1万円近く減ってくれないかなぁと、夢みたいな希望を持って考え中です。

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匿名さん@2018年07月23日(月) 14:19

読んでると主さんの方がよく理解されてるように思います。住宅ローンのスレでよくあるパターンですが、その人の家族構成や年齢、収入等様々な要素を含めて考えたアドバイスではなく、金利にばかり目を奪われ「いくら下がる、利息が幾ら安くなる」しかないものばかり。まあ、でもFPの肩書持った人でもテレビや雑誌でそんな内容の事平気で言ってますから仕方ありませんね。
返そうと思えば何時でも返せるだけの収入、蓄えのある人以外は、特に年齢を重ねるほど別の金融機関で借換するのはお薦め出来ません。
若い方はピンと来ないでしょうが、歳を取ると生命保険に加入するのに何かと制限が出ます。ガンの手術歴があるとか、普通の人が考えても大変そうだな、という話だけではなく。日常生活は普通におくっているけど、高血圧や糖尿で薬を常用している、軽度の脳梗塞や狭心症と診断された、とか、中年以降はよくある話です。保険の内容にもよるけど、生命保険の新規加入のハードルって若い方が思っているよりかなり高いですよ。勿論、昔加入した保険は保険期間が終わるまでは途中で病気になっても有効ですけど。
団信保険で言えば、最初に借入したときの保険は返済が終わるまでは有効です(返済が長期間滞ったり自己破産したような場合は別ですよ)。ところが、途中で他の金融機関で借換、というのは団信保険は新規加入になります。
新規加入が何歳までか、に拘ったコメントがありますけど、仮に、仰る通りに71歳までOKだとしてもそのころ年齢で新規加入出来る人は恐らく半分もいないでしょうね。また、団信なしで借入も可能、とありますが団信はローンの借入が出来るかどうか、という条件だけの話ではないのです。万一の場合保険でローンが清算され、残された家族に借金が残らないという大切なメリットが見落とされてます。
よく、「手術歴入院歴があっても入れます」という保険のCMがありますが、あれは死亡時でも100万円とか、それくらいの金額の保険金だからです。ローン残高が仮に100万円以内なら金利をどんなに下げようが支払額はいくらも変わりません。手数料とか手間ヒマ考えたら借換してもしなくても大した違いはありません。金利引下してメリットが出るという事はそれなりのローン残高があるという事です。
仮に800万円としましょう(あと8年、月10万円からの推測です)。60代後半で健康状態が万全でない人がその金額の生命保険に入るのは不可能か、入れても数万円の保険料になるでしょう。 たとえ金利がゼロになっても保険料を賄えません。

1+

匿名さん@2018年07月24日(火) 14:03

23日(月)14:19さん、コメントありがとうございます。全くその通りなのです。
いろいろコメントいただいたのですが、最終的に、私が一番皆様に教えていただきたいことは、今の借入の金利を下げる交渉を上手く出来ないか?ということなのですが…、やっぱり難しいでしょうね。私の借り入れはすぐに下げてもらえてとても助かったのですが、どうして出来る人と出来ない人の違いが知りたいのです。

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匿名さん@2018年07月24日(火) 15:01

金融機関も民間企業、ビジネスであることは当然です。普通の商売でも何も言わなければ値引きしてくれないけど「いつも買ってるんだから少しはまけてよ」と言えば引いてくれる事がよくありますね。全く同じと考えて下さい。主さんが悩む程金融機関は気にしてないと思います。
あと、「出来ない人」についてあげてみます。
まず、返済が滞ってる人。ツケをためてるのにもっと値引け、というようなものですから無理。どうしようもありません。
次に、最初からファイティングポーズで来る人。このスレにもそういうコメントありますが、「金融機関が自分が損する事するはずがない。騙されない方がいい」。勿論、自分の契約ですから納得行くまで説明を求めるのは当然ですが、「どうせあんたらは私達素人を騙そうとしてるだろ。金融機関はお前らだけじゃないんだぞ!」って感じの人。これだって普通の買い物と同じですよ。車売ってるのは、テレビ売ってるのはあんたらだけじゃないんだよ。こっちは何時だってよそに行ってもいいんだぞ!こんなタイプの人に、一生懸命頑張ってサービスしようとは思わないでしょう。
それから、ローンをこれから先も滞らずに返済していけるだけの収入が無い人。高齢で仕事してなくても構いません。夫婦合わせた年金収入などで、まあ普通に返して行ける、と判断出来る人。ただ、これについては絶対的な条件ではないと思います。何故なら
これまで滞りなく返してきた、という事実がある(そうでないなら最初から無理なのは上に書いた通りです)、そして長年返済を続けてきてローン残高が減ってるので、住宅の担保としての価値が上回ってる可能性が高いのであまり心配はいらないと思います。
あと、出来るかどうかは金融機関との相談次第、必ずOKになるかはわかりませんが、ローンの期間を延ばして支払を楽にする方法。60代後半であと8年なら、70代中盤までですから、可能性ゼロでは無いと思います。但し、この場合は毎月の払いは楽になる代わりに利息そのものは期間を延ばした分多く払わないといけないので、あくまで「毎月をどうしても楽にしたい」が最優先の場合の話です。
前にも書きましたけどご両親が年金の受取や公共料金の口座引き落とし等を住宅ローンを借りてる金融機関以外にしている場合。取引はまとめた方が話聞いてくれると思います。
最期に。窓口では今年入社の新入社員が話を聞くかもしれません。あってはならない事ですが、仕事に不馴れで主さんとご両親の要望に的確に応えられない可能性もあります。主さんが金利引下してもらった金融機関とご両親のローンが同じ会社なら1番話が分かりやすいですけどね。いずれにせよ、中々言い出しにくいからと窓口の反応が鈍かったからと言って無理だ、と諦める必要は全くないですよ。繰り返すけど支払が滞っていない限り遠慮する話ではありません。ストレートにお願いしてみましょう。

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匿名さん@2018年07月24日(火) 15:17

主さん、大事な事をすっかり忘れてました。ご両親のローンは「沖縄振興開発金融公庫」じゃないですよね?もしそうなら基本的に引下は出来ません。民間金融機関で借り換えするしかありませんが、その際には団信保険加入出来るかどうかが問題になります。団信保険なしのローンもありますが、一般的には保険ありのローンより金利は若干高いのでメリット出るかですね。保険を捨ててまで。

1+

匿名さん@2018年07月24日(火) 17:58

15:17さん、残念ながら、琉銀窓口の公庫借り入れです。あぁ、本当に残念。両親から細かい情報を入手でき、予想よりも上回る残債、残年数、金利だったので、非常にショック。
なぜに公庫だと引き下げ交渉ができないのでしょうか?
この質問で最後にしようと思います。

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匿名さん@2018年07月24日(火) 20:21

話しは簡単、固定金利だから。固定金利は周りの金利がどんなに高くなろうとも金利を上げない代わりに、下げることも出来ません。そういう契約ですかやむを得ないでしょう。沖縄公庫が引下出来ないとしても理不尽な対応ではありません。当然です。
これまで長い間、金利を引き上げせずに対応してくれた沖縄公庫に感謝すべきだと私は思います。それでも金利を下げたいなら民間の金融機関で借り換えするしかありませんね。団体信用生命保険を捨てる覚悟で。返済が終わるまで何事も無い事を祈って。金利を取るか、万一のリスク対応を取るか。それは主さんとご両親の判断ですね。第三者がどうこう言う話ではありません。
それから、別スレ立ててらっしゃいますけど聞かれてるような話にウルトラCはありません。私、
資産運用とかお金に関する事をお金取ってアドバイスする事が許されてるある公的資格もってます。長年、金融機関とも沢山やり取りしてきました。その前提で申し上げてますけど、雑誌やネットの耳学問のコメントを信じるならそれは主さんのご自由です。私もこれで最期にします。

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匿名さん@2018年07月24日(火) 20:40

公庫の商品(住宅ローン)を銀行が代理店として販売しているだけなので銀行に金利を下げる権利がないのです。
2、30年前の住宅ローンなら今よりも金利はかなり高いんじゃないですか?
だとしたら借り換えにかかる費用を考えながらですけど金利交渉ではなく借り換えを検討された方が現実的です。
公庫のローンを銀行商品に借り換えるのは銀行にとってもメリットがあるので喜んで相談に乗ってくれると思いますよ。

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匿名さん@2018年07月24日(火) 20:43

続きです。
うまく行けば(担保をしっかり付けられれば)現在の住宅ローン金利での借り換えになると思うので1~2%下がるかもしれません。

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主(おばさん)さん@2018年07月24日(火) 21:21

大変大変参考になりました。
納得がいくまで勉強して、銀行さんのお話しも聞いてみたいと思います。
たくさんのコメントありがとうございました。

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