【不動産】借地権付きの土地の値段

= ウサギさん =

那覇市識名3丁目に借地権が約8年半残っている約50坪の土地があり、その土地には、約50年の建物が建っていますが、これをいま売るとすると、どれぐらいの価格になるのでしょうか?
それとも借地権が切れるまで待った方がいいのでしょうか?

今の市場相場は、坪28万円と聞いております。
年間地代は、18万円です。
皆様のアドバイスをお聞かせ頂ければ有り難いです。

16 Comments.

匿名さんより

築50年…建物の価値はないでしょうね。
リフォームすると値段は付くのかな?って思うけど…

返す時の契約内容は?
更地にして返すのか
地主に建物を買い取って貰うのか!

契約内容を確認して下さい

匿名さんより

築50年超の上物があるのなら旧法の借地権なのかな、とは思いますが。最初の方が書かれてるように契約の内容見ないとなんとも言えません。ただ、一般論でいうと値段は厳しいと思います。建物の値段は無いに等しいでしょう。あと、地主さんとの関係ですね。借地の場合は購入した方が引き続きその土地を利用していくのに支障が無いか、が重要です。地主とトラブってる借地など価値はありません。借地人には法律上は、契約書では、と理屈を前面に出して権利を主張する人がいますが、時代劇に出てくるような理不尽な強欲地主でもない限り良好な関係を保つ方が結局はお得です。

匿名さんより

識名3丁目付近だとすると、よほど立地が良くない限り坪30万以上するような気がしますが、今現在は築50年の上物があり借地権も8年程度あるということがネックになりますよね。
あと8年間は土地を自由に使用できず、しかも上物が50年となると、借地料18万×8.5年を取り壊し費用に充当するとしても、1,500万くらいで買い手がつくかなぁ??と思いますが。
もし、待てるなら借地権が消滅して更地で売る方が得なような気がします。その場合、立地次第ではありますが、2,000万近くにはなるんじゃないでしょうか。

ウサギさんさんより

返事が遅れまして申し訳ございまんでした。実は、22〜23年前に、新借地法に基づき、再契約を結び、借地期間終了後は「更地にして返却する」との一文を加えてあります。車が家まで直接行ける私道もあります。難題を言えば、私道の一番奥の角地に建っております。その周りも全て家が建っており、各々の家が車で往来できますし、各々の駐車場のスペースもございます。

匿名さんより

主さんとしては、借地権の残8年分の借地料約150万円を土地代に上乗せして売りたいという希望なんでしょうか。
識名3丁目で袋地の50坪だとして、更地で売りの相場が1,500万くらいと仮定すると、この土地の利回りは1.2%くらいになります。はっきり言って、この程度の利回りだと土地の付加価値というよりも、マイナスポイントになるような気がしますね。借地が終わって更地での売却がいいのではないかと思いますけど。

ウサギさんさんより

ご丁寧なアドバイス感謝します。そんな1千万円以上の高い売値は考えておりません。せいぜい、1千万円前後であれば、いいかと思うのですが、如何せん、素人で、どのくらいの割引で売ルベきか分からなかったので、皆様の中には、不動産に詳しい方がきっといらっしゃるのではないかと思い、投稿した訳です。

匿名さんより

いかに不動産屋であっても、現地を見てみないことには正確な査定はできないと思いますが、識名3丁目付近の相場は坪30万円くらいだと思います。50坪だとすると1,300~1,500万円くらいじゃないでしょうかね。ただし、土地の価格は需要と供給で決まりますので、相場より高くも安くもなり得ます。

ウサギさんさんより

コメントありがとうございます。これで、不動産屋に直接行って相談してこようと思います。相場を知らない素人が行って、極端に低い価格を提案されても分かりません。それで、事前に皆様からアドバイスをお願いしたのです。ありがとうございました。

匿名さんより

土地の値段?
建物の値段でしょ?
借地ですよね。
地主じゃないので土地は売れませんよ。
建物の値段、築50年は…価値がないので値段が付くか?って言ったら難しいかな。
8年後に更地にして返す契約だったら
建物を壊して更地にして地主に返すのですから
お金が掛かるので買う方も居ないのでは?と、思いました。

ウサギさんさんより

新たにご心配するコメント、感謝します。すみません、私の説明が物足りなかったようです。私が地主ですから、土地を売ることは問題ないと思います。実は、住んでいる方に買って欲しいと頼んだのですが、そこに住んでいるのは、70代の方で、昨年、奥様を亡くされて、今おひとりで、住んでいます。息子さんがおりますが、別の場所に土地と家を新築されており、お父様が住んでいる家には戻らないと仰っています。それで、どうしたもんかと迷っていました。

匿名さんより

坪28万として、1400万。よほど地形が良くないとかの問題がなければ、1500以上で売れるんじゃないかと思います。不動産屋に委託するときは高めの価格から始めてみてはどうですか。
広告すれば買いたい人は必ず問合わせてきますから、問い合わせがなければ少しずつ価格を下げて様子をみるのです。

匿名さんより

地主さんでしたか!
失礼しました。

借地契約終了して土地を返して貰う時に
建物は更地にしないで建物を引き取ってはどうでしょう?

住めそうなら 賃貸で貸した方がいいと思いました。

ウサギさんさんより

新たなるコメント、ありがとうございます。いま、沖縄の地代が高まり始めたこともニュースで知りました。もう少し、様子をみて、それからどうするか決めたいと思います。皆様の率直なご意見、アドバイス、誠にもって感謝します。

匿名さんより

識名3丁目あたりはあまり手ごろな売地が出ないので、買い手はすぐにつくと思いますよ。
やはり、この土地を売るにあたって最大の問題は、借地されている方がいて残期間が8.5年あることだと思いますので、退去まで待てないにしてもたとえば残5年~3年くらいになってからの方が売りやすいと思います。また、退去された後、売らずとも例えば貸し駐車場にするとかも検討されてはどうですか。毎月収入5~6万くらいですが、土地貸よりはいいし手間もかからないですよ。

匿名さんより

浦添西海岸の開発とかモノレールの延長とか自動車道の延長で南風原とか西原とか浦添の地価は上がるけど
道が狭い那覇の旧住宅地はどうだろう。逆に買い手がいないんじゃない?
道路も狭いままで拡張しないだろうし識名トンネルの開通であの辺、買い手がわんさか来てる?

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