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【不動産】アパート購入とリフォーム

= バーバーさん =

収益アパート、表面利回り十%以上、の物件を購入予定です。
築35年なので一階、二階も多少の雨漏りが有るようです。
私は防水塗装をして、後30年は持っと考えています。
二階で48坪です。
業社の方は投資なのでお金を掛けず、ある程度お金を回収して、
家を壊し、土地を売った方がいいとおっしゃっています。
今、土地や建物の建築費が高いので、足場も防水塗装も、
高いと思います。
沖縄のうわさ話を見ています方々、意見アドバイス
よろしくお願い申し上げます。

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7 Comments.

匿名さんより

雨漏りの修繕は大変とよく聞きます。現在、一階、二階雨漏りしてる住宅を後30年余り収益物件として維持するのは、かなり大変と思いますよ。修繕費も含めて。一階も雨漏りしてるのなら、壁面からの亀裂からの雨漏りの可能性もあるので完全に直すのは無理だと思います。表面利回りが10パーセントあっても今まで十分に管理されてなさそうな物件と思われますし、水周りも配管等の修繕費も考えないといけないので、修繕費と入居率も築年数も考えると、かなり実質利回りは低いと思います。表面利回りだけで判断するのは、かなり危険と思いますよ。壊すにしてもアスベストの有無を確認しないと、壊すにも多額の費用がかかりますので確認した方がいいです。

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匿名さんより

延べ床面積で48坪ですか?
今、持ってる物件が延床面積で200坪弱くらいですが
壁と屋上の防水塗装で1000万くらいでした
塗料のグレード落とせば金額は下がると思いますが
ただ、その費用も減価償却に回るので、申告上マイナスになるならいいかもしれないですね

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匿名さんより

すでに雨漏りしていたら、コンクリ内部の鉄筋は錆びているはずです。
外側をいくら防水しても、錆びを止めることは不可能。
雨漏りしていなければ、後25年くらいは大丈夫かと思いますが、
すでに雨漏りしている物件はやめた方がいいです。
修繕しても、もって10年、15年くらいでしょう。
業者が話す通り、10年くらいで元を取って土地を売った方がいいかもです。

3+
匿名さんより

元不動産屋勤務です。
既に築30年経過してるんですよね?
雨漏り直しても、次から次へと修繕が必要になってきます。
水回りや配管も痛む頃です。
家賃収入があっても、ほとんどが修繕に消えていきます。その覚悟があるなら購入されて下さい。

3+
匿名さんより

まず、今このアパート建築ラッシュで新築物件にものぼりが目立つこの時代に、何故35年の雨漏り物件が埋まると思いましたか?売りに出されている理由は入居者が増えず、修繕しても改善の見込みがなく、取り壊す資金もないからです。誰かに負債をまわしたいんですよ。

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バーバーさんより

主です。
投稿して下さった方々に感謝いたします。
不安が有り、皆さんの意見を見て購入を
辞める事にします。
ありがとうございます

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