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【不動産】最近の収益物件動向

= アバンティさん =

日頃から楽しく拝見させて頂いています。
県内の収益物件についてですが、検索サイトを観ていると価格調整(値下げ)が多くなったと感じるとともに、それでも買い手が付かないことも多くなったように感じます。
やはり金融機関のスタンスの変化(引き締め)が大きく影響しているのかと個人的には分析していますが、皆さんはどう思いますか?

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16 Comments.

匿名さんより

マンションを自宅目的の融資は以前より簡単になったと聞きました。でも戸建や土地、自宅以外の自宅兼何とかだと難しくなったそうです。私が聞いた範囲だとマンションは払えなくなっても競売差し押さえや売りに出しやすい。確かに最初から土地や建物の資産があれば借りないですから。

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匿名さんより

売りが増え買い手がつかなくなり始めてます。
オリンピックの地価下落懸念は沖縄も
気にしてる人は多い
特に収益物件となると購入に度胸いりますが
買い時かどうかは後にならないとわかりませんね。
ただ沖縄地価バブルで賃貸アパート営業が
沖縄に押し寄せたため勢いだけで相続税対策に
賃貸アパート建設した元農家が売りに出し始めたりしてます。

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匿名さんより

収益物件は近隣の類似物件の取引事例(成約)を参考にして調整されると思います。
また市場動向は、買い手と売り手の需要バランスもあり、尚且つ物件ごとの特性を鑑み購入者は目的、価値基準を明確にして判断し決断すると思います。どうしても欲しければ金に糸目はつけないのでは。
金融機関も融資する場合は担保力を重視していると思いますので、土地ならば路線価で算出、建物なら再調達原価から築年数に応じた減価償却し担保割れの懸念がなければ貸し渋りはないと思いますが。
私の推測ですがこんな感じではないでしょか。
余談ですが数年前に個人間で土地の売り買いをしたのですが購入者は現金一括でお求めになりました。
未だにそこにはマイホームは立っていません。

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スレ主135さんより

経済指標というか、各種データに変な動きがあったので、自分も気になってはいました。現場でも起きてたんですね。
自分ちの近くに事故物件が建って誰も買わないから、「何で大手なのにこんなミスしてんだろう」と思って、違和感が大きくなってました。このスレ見て少しだけ確信が持てました。俺のカンが大きくではなく、小さく当たることを祈ってます。

これを機に、あれこれまた煽るヤカラが出てくるはずだから、ちょくちょく準備や調査はしとこうかな。といっても、従来のドクトリンをなぞるだけになるかもしれないけど。個人的にもあれこれやっておこうかな。

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匿名さんより

事故物件は誰も買いませんよ。貴方が事故物件を買えば、データが良くなるかもね。

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匿名さんより

自分が住む為の家、つまり「住宅」を求めるためのローン(住宅ローン)は「担保力」は殆ど関係ない。お金を借りた人がローンの支払いを続けられるだけの支払能力があるか、がポイント。
これに対し、収益物件は借りる人にとっても「投資」。投資には失敗も勿論ある。仮に失敗した時に「買った物件競売してローン回収してね」だけでは虫が良すぎる。安くしか売れないなら足りない分はどうする?になるので担保を強く見る。
金融機関が締めに入ってるなら収益物件についてそういう見方をし始めてるって事。まあ、最近の沖縄の物件価格は土地も建築費も異常な高騰。だれか考えてもそろそろヤバイと思うだろう。それだけの金かけて収益物件取得しても賃貸料はそんなに上がっていない。ということは利回りがどんどん低くなってて投資の旨味が減ってるって事。

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匿名さんより

北部では民泊物件は築浅が家具、家電つきのまま売りに出てます。民泊も数が増えすぎて飽和状態。思ったほど収益上がらず、売れるうちに売ってしまおう、というオーナーが売却していますが、なかなか売れていません。結構な値段をつけているので、その値段を出すなら自分で新築で建てられそうです。
表面利回りが10%でも、人件費または管理委託費で経費を引いたら純利益がどのくらいになるのか?キャッシュで買える人ならともかく、借金してまでやるものではないなーという感じ。返済できなくなりそうです。

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匿名さんより

北部地区の一部(古宇利島など)は、この5年くらいで地価が数十倍になったよね。我が那覇の高級住宅地は2倍くらいにしかなっていない。バブルがはじけたのは、北部のしょーもない地域限定だろ。

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匿名さんより

地価上昇が2~3倍の中南部地区ならまだしも、短期で数十倍に上昇した地区の地価のバブルがはじけるのは当たり前の真栄田だ!!海が見えるだけで高騰し過ぎた地区と一緒にするなよ!ちゃんとデータ分析をしろよ。

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匿名さんより

知人風俗が県外からの移住でもうすぐ10年。正社員にもなれたし年明けに家を購入しました。収入も県外の頃より増え、家族も増えたし子供が大きくなれば売れば良いしと余裕綽々。ところが県外にいる旦那さんの親が体調悪くなり、次に知人の方も予定してた年収が下がり、厳しい状況になりました。未だ1年目ですが賃貸に出したい相談があり驚きました。やっぱり借入は2~3割までにしないと大変みたいです。

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匿名さんより

すみません、予測機能で確認不足でした。知人(風俗→)夫婦の打ち間違いです。

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匿名さんより

ここのスレ主135は、パルコの現状に「虫の知らせがした」とか誹謗中傷的な、でも言いたい事が今ひとつ分からない文章を書いて、そのスレで多数の人間から叩かれていたやつですよ。パルコから、大目玉を食らっていないか心配なんだけど。

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匿名さんより

北部は高止まりしてますが、まだバブル弾けてはいません。古宇利島以外は物件がでません。(名護、今帰仁、本部)
古宇利島は元が(橋がかかる前)が安すぎたので、今橋が見えるオーシャンタワー近辺の坪30万くらいが最高値。今帰仁、瀬底島も同じような感じで、海が見える物件は坪25万前後と高いですが、内陸に入ると10万を切り、坪4.5万も有り。
土地バブルというより、観光バブルがピークをすぎ、これ以上宿泊施設増やしてもつぶしあい、な気がします。ましてや北部は人材がいない、こない。

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匿名さんより

軍用地の優良物件の売りが出てきた
どうせならゆっくりはじけて欲しい

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匿名さんより

金利がまだ低いから、この低金利が続く間はもつけれど、、、。
ここ6年の地価みたら、南部→中部の順で上昇。意外にも名護はマイナスでした。県全体では20%以上の上昇率。

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