【不動産】沖縄の土地バブルどうなるか

= ららさん =

実家が元農家で土地持ち。
開発されあれよあれよと地価高騰。
アパート建築営業や不動産屋の電話か
毎日のように押し寄せ、かなり振り回されましたが、
結局、どうするか、決まらないままいまだに至ります。
(アパート建築はしません)
地価下がれば相続税も下がるので良いのですが
使い道もない…。
やはり土地バブル終了でしょうか。
過去のバブル崩壊のように投げ売りされていくのでしょうか。
ワクチンが出来ればまた持ち直していくでしょうか。

55 Comments.

匿名さんより

一時休戦。
社会が落ち着けばバブル到来。それだけ南国のリゾートなら海外よりも価値あり。
まずはコロナ撲滅または安心ある社会。

匿名さんより

我が家、仕事の都合でまだ賃貸。
お家建てていないので、場所によってはららさんのご実家に売ってくださいとお願いしたいわ…

匿名さんより

坪30万で売って~と長年、業者にしつこくされてる地主です。土地があっても自宅(実家の仏壇が法要終わるまで)さえない私。土地も単独だったり亡き親の兄弟姉妹が知的や精神の障害ありで、共有名義だけど私にだけ税金取り立てが来ます。せめて亡き両親と先祖の仏壇がある自宅と、これまでの立て替えた分が戻り家族に迷惑かけない金額で土地を売りたいです。浦添です。

匿名さんより

持ち家は維持費が大変だと聞きますよ。ボロボロになり解体するにも大きな費用が掛かるし。賃貸の方がいいかも。子供が独立したら夫婦2人安く2DKほどのマンションに引越せるしね。

匿名さんより

コロナで世界的に大不況
中国は世界から孤立し沖縄にくる観光客も減ります。
バブル崩壊です

匿名さんより

一時的には不況。
リモートが進めば、地方回帰になる。
東京に住む必要性がこれまでより薄くなっていくだろうね。一極集中も危険だからね。

匿名さんより

一極集中しすぎですもんね〜。
ただ、地方回帰になったとしても
沖縄に移住する人と出ていく人の比率は
いつもと変わらなさそうな気もします。

なので、しばらくの不況のあとは前ほどの高地価じゃないにしても、また戻る…かな?

匿名さんより

少子化で空き家が多くなりますから今後は見込みは無いでしょうね。コロナの影響でこれまでにない大不況に転じます。

匿名さんより

沖縄はコンパクトで便利。
贅沢を言わなければ必要な物は問題なく揃い、少し車を走らせば田舎に釣りに海水浴と自然がある。気分転換に近隣の離島に日帰りも可能。

匿名さんより

数年してコロナが収まると上がり始める。数十年後は今より上がっている。
マイナスから出発した戦後がそうだった。

匿名さんより


数十年後が?今より上がりますかね?
少子化が進んで空き家問題が今より取り沙汰されると思うな。
あるとすれば、土地の価格差が大きく拡がるかな?
A区画の地価はかなり下がったけどB区画のはかなり高くなった、といったように。

匿名さんより

19:19の方のようなコメント
知り合いの県外出身の方が来県する度よく便利だと言ってましたね。
日本なのに外国みたいな土地柄だし、面白いって。
ただ、農地が減り、税対策でアパートマンションだらけになるのも将来心配ですね。

匿名さんより

リモートが進むと、人は大半を家で過ごすようになるのだから、今より広く快適な部屋を人は求めるようになるのでは。そうすると、少子化が進んでもファミリータイプの広さが人気になるのではないかな。一人当たりの住宅面積が増えるかもしれない。既存の建物を利用したリフォーム会社が儲かる時代がくるかもしれない。

匿名さんより

主のららです。
那覇に隣接してる地域です。
那覇まで徒歩1分。
ベッドタウンとして開発され他地域。
やはり沖縄もこれからは少子化始まりますでしょうか。
北中城あたりは一戸建ての豪邸がすでに売りに出されてますね。
埋め立てたてた豊崎、潮崎、東浜も気になります。

分譲マンション、賃貸マンション、かなり乱立してましたね。

匿名さんより

私も県外なのですが、
初めて来たのは21年前、その次は12年前。
その頃は観光客数もホテル数も今ほどじゃなかったですね。
そして3年前移住、街の変貌に驚きました。
アパート、マンション建てすぎやで!
隙間があれば建てるって感じになってもてるやん…。
それだけ栄えているんだなとは思いましたが、東京の ゴーストマンションの増加 みたいなことにならなきゃいいけど…とも思いました。
沖縄でもこれからマンションの問題が出てきそうですね。
(もう出てたらすみません。)

匿名さんより

2014さん、確かに東京からかなり安い便が出てますし
飛行機で数時間寝て目が覚めればリゾート地到着。
かなり便利で気軽です。
若者はマリンスポーツ、中年はゴルフ、
高齢者はのんびり観光地散策が人気です。

匿名さんより

20:22さん、
面白い発想ですね!広めの敷地が必要となると、あとはお値段の問題ですかね〜。

匿名さんより

ららさん、いい場所のようですね。
って、お困りなのにごめんなさいね。
ますますご実家にお願いしたくなります(笑)
しかし、地主さんには地主さんの悩みがあるのですね。勉強になります。

匿名さんより

一戸建てではなくとも、マンションやアパートでも賃貸でも広さを重視し、家生活を充実させるような傾向になるかもしれない。

家に仕事部屋やトレーニング部屋やオーディオルームを持ち、家族それぞれが個室を持つようなるのがいつの日か来るといいね。通勤の煩わしさや、交通費・交際費が減るのもいいね。道路の混雑とも無縁になり、空気が綺麗になるのもいいね。

匿名さんより

家生活が充実すると、夫婦での家事育児分担が進むから、少子化でもなくなるかも。希望と期待。

匿名さんより

50年後に人口増加してる自治体って東京と沖縄だけなので、まだまだ土地代は上がり続けます。
関東は南海トラフが控えてるので、地震リスクの低い沖縄は将来有望。

匿名さんより

主のららです。
那覇まで徒歩一分。
那覇には昔から憧れましたよ~
「那覇市民」という響きがカッコよかった(笑)
那覇まで徒歩一分なのに昔は
那覇との境からいきなりサトウキビ畑が広がり、
豚舎もあり田舎感満載(笑)
土地はかなり安かったため農業地域でした。

うちは津波の心配のない地域ですが
東浜や豊崎の埋め立て、おもろまちはうちなーんちゅには
あまり人気がないように思います。
やはりそういうところは下がっていくのでしょうか。

ヒジャイヌーディーさんより

 長期の視点で判断すると、不動産価格は下がりません。不況になって不動産を売りに出す人が増えると、待ってましたとばかりに買いあさる人が出てきます。
 また、今回のコロナ禍を期に日本はインフレに振れると思います。インフレになると不動産価格は必然的に高騰します。復帰直後の不動産価格から、現在の価格は数倍になっています。何が一番の原因かというと、紛れもなくインフレの影響です。ここ20年程日本はデフレ傾向で、国は景気を立て直すためにインフレに誘導しているきらいがあります。短期的に見ると不動産価格に波はありますが、長期でみると、上昇し続けているのです。
 どなたかのコメントにもあるように、地域による不動産格差が大きく出てくると考えています。
 

匿名さんより

南風原の大名あたりの境界線地区は高台で高速にも近いし、バイパスも出来て便利です
土地を農地等で利用しないのであれば売りに出して整理された方が税制的にも良いのでは、コロナ禍収束ー終息から、以前の経済復活まで最低でも2-3年かかるか、それ以上要するかもしれません。

匿名さんより

経済通が多くて面白いですね。
飛行機ってのは利用者が多くなると便数が増え、LCCも就航するようになるのです。
そうやって運賃が下がるとますます旅客が増えるのです。
上昇の連鎖が起こるのです。
何かのきっかけで後退が始まると負の連鎖が起こるのです。
リーマンショックはたかが不動産ローンの問題でしたが世界中に飛び火して景気後退が起こったのです。
便数が減ると運賃が上がり旅客も少なくなるのです。
沖縄の問題ではありません。
バブルも不動産価格も同じ原理です。
沖縄だけが例外にはなりません。
最後は居住者・利用者(県民とは言いません)の所得に見合った水準まで下がります。
当たり前の事なんだけど、何年も上昇が続くと感覚がマヒしてしまうのです。
売るなら急いだほうが良いでしょう。
もうすでに世界中で賢い人は売り抜けようとしています。
沖縄の不動産もボツボツ値下がりが出てきてます。

那覇市民さんより

南風原が呼んでるので
引越ししたいです。
でも、土地が那覇と変わらないー

匿名さんより

売りにだしたとしても買い手がつかないと意味ないですよね?今困った方々が売りにだしてこの状況で買い手つくかな?
今売り時?
コロナの以前に売った人は賢かった?
土地の売り時って素人では判断難しい。。

匿名さんより

00:15さん
>不況になって不動産を売りに出す人が増えると、待ってましたとばかりに買いあさる人が出てきます。
はい、今がチャンスと狙ってます。
都内で2棟、那覇で1棟、北谷で1棟、地区10年以内の一棟売りが5~10%ほど下がりそうな情報があるので、待ってる状況です。
下がれば、即決なんですけどね
オリンピック終わりまで待つしかないかと思ってましたが、思いのほか早く買えそうです。

ららさんより

主です。
昔は誰も見向きもしなかった土地だからこそ
一族でそこに土地を持ち畑にしました。
そこが時代の流れで高騰。
驚くような金額の固定資産税と相続税。
人気地域なので売れば必ず売れますが
先祖代々の土地を売ることが大変なのはうちなーんちゅなら理解出来るはず。
ここ数年アパート建築営業が毎日のように来てました。まわりの農家は相続税対策でどんどんアパート建築しました。
(うちはアパート建築はしません)
地価がだだ下がりすれば固定資産税や相続税も減り
メリットもあります。
数十年前のバブルでは祖父が亡くなり
1億円以上の相続税でした。
年収500万円以下のはるさーに払える金額ではありませんでした。
今回も地価バブルも動向が気になります。

匿名さんより

不動産情報見たらたくさんのテナントビル1棟が売りに出されてる。
既にここまで倒産続出したのかな。

匿名さんより

首里、北中城の一戸建て豪邸もけっこう売りが出てるが
マンションや土地と違い、一戸建ては買い手が少なそう

匿名さんより

15日帝国データバンク発表だったかな、
沖縄県でコロナ関連での倒産は累計1件と見たのですが、倒産がほぼないから会社員もまあなんとか苦しさを乗り越えられているってことかな?
だとしたらおうちの売り出し数はいつもと変わらなかったりするかな?と思うのですが…それとも売り出しか増えるのはまさにこれからなのでしょうか? 
それとも倒産と不動産は別問題ですか?
教えてください。

匿名さんより

不動産を手放す時は最終手段。
そこまで落ち込みは無いですが
コロナが数年以上続くとあるかもしれません。

匿名さんより

ふふ。主さん、何年も同じ悩みが続いているようですね。
ネックは「先祖代々の土地」。
ここから頭を切り離さないと、生きている内に土地を手放せそうに無いですね。
来年も同じトピ立ててそう。

匿名さんより

おもろまち2丁目が坪単価約400万で売りに出されてる
おもろまちも騰がったな~

匿名さんより

投資用の高いのは今は売れないでしょ~
安くなった宅地は売れそう

匿名さんより

沖縄県は結局のところ 

安く売れば一斉に群がるから価格が落ちない
多少高くても富裕層がチェックを入れてるから常に高価

ということでオッケーですかね?
あれ。書いてみたものの、別に沖縄に限った話じゃなさそうですね。

匿名さんより

新型コロナはいずれ収まるから、今は全体的に値下がりがあってもいずれは上がるだろう。人々がいつまでも自粛するわけではないから。短期的視点で見ると下がるとは思うけどね。

ただ、海外ではリモートが進んだ事で既に値上がりしている地域があるから、日本も沖縄も地域によりけりかもしれないね。

匿名さんより

アパート建築や大規模修繕などは、銀行が融資案件を稼ぐために行っているものです。ただ、30年前のように、ここが不良債権になる可能性はありますので、建築や修繕の融資を続けていく必要があります。勧誘も続くと思います。

相続税は、配偶者なら1億6千万まで非課税にできますので、当初はそれで乗り切って、以後はどうするかを相続人で話し合っておくといいでしょう。

匿名さんより

23:32さん
税理士に去年相続税(想定)は計算してもらいました。
配偶者いても数千万の支払いでした。
父が亡くなりさらに高騰し配偶者控除ないので次の相続税は支払いは確実に無理。
母が絶対に土地は売らないといってるので
なかなか難しいです。
相続発生したら売ることになると思います。
正直、畑のままが良かった

匿名さんより

23:54
日本の方と思われますが、時制が一致していません。
過去形、未来形、現在形が混同しているようです、
わかりやすくご説明下さい。

ららさんより

00:49さん
すみません。
読み返すとおかしな文になってました。

税理士に去年、母の相続発生時の相続税(仮定)計算してもらいました。
やはりとても払えない額です。
10年以上前に父が亡くなった時は配偶者(母)いても数千万の相続税支払いでした。
それからさらに地価高騰し、次回の相続発生時は
配偶者控除ないので相続税は支払いは確実に無理になります。
母が絶対に土地は売らないといってるので
売却はなかなか難しい。
相続発生してから売ることになると思います。
正直、畑のままが良かったです。
(農家のままいたかったという意味です)

匿名さんより

01:27 さん
訂正ありがとうございます。
資産家の悩みですね。延納、物納、売却のいずれかになると思われます。
法改正がない限り、土地収益を上げて現金納付に備えるしかないでしょうね。

匿名さんより

90年頃にバブルがはじけ、その後、日本経済が持ちこたえてきたのは、隣で経済成長が始まった中国と好景気期に入ったアメリカのおかげなんです。
特にこの10年くらい、日本経済が復活したのは中国人の所得が増えて消費し始めたからです。
これは韓国を見れば分かります。
極東の何も資源がない南朝鮮の国がこれほど目覚ましい発展を遂げ先進国の仲間入り?したのはなぜでしょ。
米中が無ければ日本経済は今も底のままでした>日経平均なんか1万以下が続いたでしょう。
韓国人も日本人も自分たちがエライので経済大国になったと勘違いしてるのです。

二つの大国が停滞期に入れば、日本経済は下落モードに入ります。
もし下降線に入れば、日本はさらに下落していきます。
不動産も10%などと言う下落ではありません。
今、沖縄の不動産屋は下がったら自分が買うと言ってる人たちがいますが、90年バブル崩壊直後もちょっと下がって手を出してずるずる下落で首をくくった不動産屋が多かったのです。
まあ、下がると買いたくなるのは人間のサガなのでどうしようもないですが・・・

ヒジャイヌーディーさんより

 あまり主さんの悩みの解決にはつながらないような流れで終わりそうな感じなので、細かい状況が把握できないままに突っ込んだ部分に触れさせていただきます。
 御祖父様が他界された際は1億円超、御尊父様他界の際は数千万、年収500万円の状況でももちろん納税されたことと存じますが、その際の方法と同じようにするしか方法がないように感じます。あくまでも私の推測ですが、物納或いは土地を売却したという以外にそれだけの相続税を納税できたとは考えにくいです。
 お母様が土地を売却するのに納得されるのであればあらゆる節税の取組ができそうですが、身内が守ってきた土地を生前には絶対に売却しないというのは理解できます。やはり次回の相続の際にも同様な納税しかないのではないでしょうか。

 「富の分配」を基本理念とした相続税に抗うのは相当な知恵が必要ですよね…。結局のところ「富の分配」と言いつつ、利権を貪る人たちが一番の恩恵を受けているように感じますが(^^;)

 ちなみに私も似たような状況にありますが、母が公正証書にてある契約を締結してくれたおかげで、来たるべき将来の節税にしっかりと取り組むことができています。
 相続税対策には、やはり親世代からの理解が不可欠だと思います。

  

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