【不動産】賃貸併用住宅

= 匿名さん =

こんばんは。いつも楽しく拝見しています。
住宅建築を考えているのですが、ローンの返済負担をなるべく軽くしたいので併用住宅の建築を考えています。
もちろんローン額は上がりますが長期スパンで考えてと思っています。
戸建てを建築された方にお聞きしたいのですが、併用を検討したかどうかと、したけれど戸建てにした理由をお聞かせいただけたらと思います。
併用という考えは安易でしょうか。

21 Comments.

匿名さんより

借り手がうまく見つかると良いですが、空きが増えると地獄です。
立地によるのかな?

匿名さんより

うん、賃貸は立地が大事だと思う。
だけど借りる側からすれば同敷地内に大家が住んでる物件は避けます。

匿名さんより

うちもアパートとの併用考えたのですが、借りる側の立場として大家さんが同じ敷地にいるのは自分だったら嫌だな〜と思いました。
気にしない人ならいいかもしれませんが、そういう人がどれくらいいるのかと考えると難しいと思ってます。

匿名さんより

そうね、敷地内に大家さんが住んでると住民からの苦情もダイレクトに届くよ。厄介な人が住民になっちゃったら心労も増えるかも。

匿名さんより

自分もアパートは、ちょっと・・・
だったので、店舗併用住宅にしました。
 ハウスメーカー、設計士と意見を聞いたほうが良いです。
 ほとんどが、大丈夫ですよ~と言われましたが、

店舗は借り手がつかないと思います。
 と、自分の経験談を話してくれる事務所の方もいました。
結局、大丈夫と思う。という設計事務所にいろいろ説明を受けて店舗併用にしました。
建築完成から、貸店舗も契約出来て良かったです。
 一応、店舗の契約が全くなかったら、自分の親が自営業なので、移転させるつもりでした。
でも、住宅ローンを組む時に、自分・親・親戚とは貸店舗の契約はしてはいけない。
 と言われたので、金融機関との確認も必要です。
まっ、自分は良かったです。

匿名さんより

店舗でもアパートでも、賃貸部分からの家賃収入が無くても返済出来るなら構わないと思います。
でも、家賃が入らなければローン返済が難しいならおすすめしません。
賃貸って、借り手が見つかるかどうか、よりも「長く空室が出ないか」の方が大変ですよ。
「大丈夫、すぐ満室になった」って話もよくあるでしょう。でも、場所が悪いとか家賃設定が高すぎるとか、そんな物件でない限り新築時は満室が普通です。アパート借りる人だって、新しい所借りたいですよね?
問題は、10年、20年と年数重ねてあと。新しい物件には魅力が劣るし、空室作らない為には費用かけてリフォームしたり、家賃下げたり。

「大丈夫、ローンの期間短くしてるから古くなる前に完済する」というなら話があべこべ。それなら賃貸やめてローンの期間長くして毎月支払額減らす方が安全です。それで、ゆとりがあるなら繰上完済すればいいだけ。

匿名さんより

首里駅7分の広めの土地だったので、ローンの事などもありアパート併設型を考えましたが、やはり他人の出入りが気になり止めました。

返済はきついけど、良かったと思っています。

匿名さんより

店舗併用住宅を以前、所有してました。親が生前、建てましたが急に亡くなり支払いも残ってましたし、子供も小さかったし、実家で仏壇があるので13年忌が終えたので借入無しで戸建にしました。借入して建てても再び、常識がない不動産や借り手、違法駐車に修繕費、生活苦になる税金を考えると子供に同じ思いはさせたくないからです。私達夫婦が生きて行ければ良いので自宅以外の不動産は不要だと感じました。

匿名さんより

昨日の北海道の苫小牧アパートで通路の床が抜け転落ってこわい。
重体の人もいるみたいだけど補償はどうなるのか、大家の責任重大ね。
築25年ほどならそんなに古くないはずなのに…

匿名さんより

仮に建物は木造だとしても、外階段は鉄骨。
雪溶け水などで錆びてたのでは?

匿名さんより

主です。
皆さん貴重なご意見ありがとうございます。大家さんが同じ敷地の中だと気を使うということでしょうか?二階建ての一見一軒家の併用住宅ですと確かに他人の家にお邪魔してる感があるかもしれないと考えることができました。誰が見てもアパートのような建物の一部屋に大家さんが住んでるということだとまだましなかんじでしょうか。

匿名さんより

本土はお金がある人がアパート建てるけど、沖縄では土地がある人ががアパート建てるって聞いたことあります。

余裕がない人だと一室でも空きがでると返済がつまづきがちだったり、税金の支払いが厳しくなったり…と聞いたことあります。

あくまで噂です。

匿名さんより

主です。

18日12:11にコメント頂けた方、丁寧なお返事ありがとうございます。
仮に3年くらい空きが出ても大丈夫な分は確保しています。場所がイオン那覇から徒歩3分くらいの場所なのですが、あそこは今からすたれたりしますかね。新都心や浦添の新しい街に比べると魅力的ではない土地になるでしょうか。

匿名さんより

12:11です。
浦添ならキャンプキンザーが開放されたら人気は上がるでしょうし、モノレール終着駅周辺の浦西地区も再開発されたら人気が出ると思います。
けれども、スレ主さんの場所が廃れて入居者がいなくなる心配は無いと思います。何と言おうが那覇市内。しかもイオン那覇から徒歩3分って事はモノレール沿線ですし。
その上、3年間空室でもローン支払が可能なくらい余力があるなら大丈夫じゃないですか。

匿名さんより

浦西地区は沖縄自動車道の西原インターに接続させる再開発計画です。実家や勤務先が中北部の人ならばスレ主さんの物件より魅力がある場所だと思います。
でも、そういう条件の人は今でも国場川より南は対象外ですからもともと競合してません。
キャンプキンザー跡地は浦西よりは魅力に思う人は多いでしょうけど、開放されて区画整理も終わり、アパートなどが建ち始めるのはまだまだ先の話。競合の心配はしなくても良いのでは。

匿名さんより

今年賃貸併用の共同住宅が完成しました。
立地も良く土地も広かったので、固定資産税や将来の相続の事も考えると
住宅だけ建てるのはもったいないという事で最初から賃貸併用しか考えていませんでした。
某設計事務所にお願いし建築単価は上がりましたが、住宅部分も賃貸も間取りや設備にこだわりましたので他のアパートとの差別化もできました。
外観も中の間取りも全てオリジナルのデザイナーズ賃貸併用住宅です。
住宅アプローチと賃貸の導線も分けたので
一階に大家が住んでいてもお互いに気にならないです。
満室なので毎月の支払い部分はないですが
空室になった時の備えは考えています。

匿名さんより

蛇足ですが。

一番リスキーなのは、土地建物両方借入し、しかも賃料が予定通り入らないとローン返済するゆとりの無い人です。
「土地も建物も借入!そんなの審査に通るの?」と不思議に思う人もいるでしょうけど、ケースとしてあるんですよね。

那覇市内などの地価の高いところに親譲りの土地(しかも買ったものではないから面積が大きい)があり、そこに住宅を建てている場合などです。
住宅ローンがあっても建物だけで、土地は譲り受けたものですから純資産額(土地建物の価値からローン残高を引いたもの)は大幅なプラスだったりします。

アパートの土地建物両方丸ごと借入しても、住宅の土地建物も一緒に担保に出すなら金融機関にとってはリスクが低いので審査通る訳です。

ところが、借りる人にとっては危険です。賃料が減れば払えなくなるくらいカツカツなら、返済が滞ればローンで建てたアパートの土地建物だけでなくセットで担保にした住宅まで失う事になりますから。

最近は減りましたが、一時期「税金対策、相続対策にどうですか?」と建築屋さんあたりが積極的にセールスしてました。
税金だの相続対策だのって、その人の家族構成や資産内容、収入その他詳細な情報が無ければ税理士や司法書士、ファイナンシャルアドバイザーその他専門家でも答えられませんよ。一般論以外は。

そんな詳細も知らないのにセールスの人が正確なアドバイスなど不可能です。金融機関のローンも交渉しますよ、とも言うでしょうが実際には上に書いたカラクリですから担保出せるなら誰が相談しても通る話です。

匿名さんより

12:11さん、ありがとうございます。前向きに考えられるご意見頂けて嬉しいです。

19日13:13さんも併用を建てられたのですね!(^^)他との差別化や入居者さんといい感じの距離感の保ち方、参考になります^ ^。そうなんですよね、設計から施工までしていただけるところは、斬新!という感じのデザインは得意としていないところが多くて。でも設計費用は5%〜8%で安め。設計事務所ですと8%〜13%とそれなりにします。でも他のアパートと差別化できて入居者さんが長いこと気持ちよく住んでくれたらお互いに良いと思うので設計事務所への依頼は最後まで諦めず粘ってみようと思います。

皆さん、とても貴重なご意見ありがとうございました

匿名さんより

空室が続いてもローンが支払えるのは当然なんですが、税金は本当に厳しいです。不動産は課税率が高いです。

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