【不動産】土地建物の名義人について

= ゆらり =さん

不動産を購入しました。名義人が主人だけになってしまい、後悔してます。
共同名義に変更するには、贈与税がでます。
不動産で 名義人について、説明がなく、あれよこれよで、勝手に主人と話を進められました。
私は手続き中、新生児の授乳で 席を外したり、忙しかったので、細かい説明や話に入れてなかったのだと思います。
妻が無職なら、住宅ローンや、土地建物の共同名義人になれませんか?まだ物件引渡しはしておりませんが、住宅ローンはおりており、登記手続きもすんでます。。

23 Comments.

匿名さんより

無職ならローン返済後に贈与税が発生します、贈与税はあなたが払います、払えますか?
ローンが残ってる内は贈与税発生しません、借金には税金かからないので、
無職なら共有名義にするメリットはありません、共働きならお互い住宅ローン控除受けれるのでお互い税金安くなります

匿名さんより

たしか妻が無職・無収入なら、共有名義にした場合は最初でも後でも贈与税が発生しますよね。
無職・無収入なら、最初だろうが後だろうが持分割合分の贈与を受けていることになるんじゃなかった?
仮に5:5の持ち分ならば、最初に持ち分額を現金で準備するかご主人と同程度の収入があって連帯債務者にしなきゃダメだハズ。
単独名義だからといって、法的には共有財産なのだから現実的には問題ないですよ。
離婚する時なんかは単独の方が手続きが楽かもだし。
それでも共有が良かったと思うなら、在職中にローンを組めば良かったのにねーと思ふ。
実際どうなの?
おちえてえろい人ー

匿名さんより

理由はなんですか?
旦那さんがバツイチで前の妻との子供が居たら共同名義がいいかも!

匿名さんより

私の知人は、妻が一括購入した不動産に旦那が共同名義にしろと煩く言い
仕方なく共同名義にしてたけど
自分の子以外に財産分与する子がいないなら、別に1人の名義でいいと思うんだけど
何かあるんですか?

匿名さんより

弁護士に相談しましょう
自分が不安に思っていること
不満に感じていることを
相談することです。
早いほうがよろしいでしょう。

万が一何が起こるか分からない社会です。
『損得』を考えるだけではありません。
すべき事をしていなかった後悔
なあなあで済ませた後悔が〇〇年後
起こることがあります。

匿名さんより

旦那や銀行が悪いことをしているわけでもなんでもないし、すでに購入が完了している以上どうしようもないのだから、弁護士に相談することでもなんでもない。
妻が無職で、旦那オンリーが債務者ならば名義上の所有者は旦那単独じゃなきゃ銀行が金貸すわけないでしょ。
債務者か名義人が旦那オンリーなのだから、名義人が誰かなどとは旦那本人にしかいう義務も義理もない普通の事。
どうやったら、連帯債務者でも連帯保証人でも共有者でもない人に説明義務があると思い込む思考が湧いて出てくるのかが甚だ不思議。
ちゃんと名義上は旦那の名前でも、財産上は夫婦の共有財産なのだから騒ぐだけ無駄。

匿名さんより

まず、原理原則論でいいますと 「無職」でもローンの借主にはなれますし、土地建物の共有名義になるのも自由です。それから、名義を共有にすると贈与税の対象になるかどうか、も絶対的な事は言えません。

① 金融機関がローンの借主として認めるかどうか、は「支払能力があるか」であって「仕事しているか」ではありません。無職でもローン借入額を上回る預金があったり、毎月支払額を上回る配当収入などがある人もいます。
「借入が出来るかどうか」は金融機関がそれを認めるかどうか、であって法律や税金とは関係がありません。

②土地建物の名義を共有にすることは自由です。収入が無い者は不動産を所有してはならない、という法律はありません。その代わり、所得税や住民税は無収入なら非課税ですが固定資産税は課税されます。一方で、共有名義にした場合は仮にローンがご主人一人だけの名義での借入だとしても配偶者も連帯保証人兼担保提供者になる必要があります。

③夫婦共有名義にした場合、贈与税がかかるかどうかはケースバイケースです。
食費や光熱費などの生活費は夫婦の間では贈与の問題は発生しないのは御存知だと思います。ご主人の収入のみで賄っていても奥さんに対する贈与にはなりません。
一方で、(年度によりますが)所得税や住民税は年収が概ね100万円以下だと非課税です。課税されないから申告の必要もありません。
詳しい計算は省きますが、3~4000万円のローンで35年払とすると、夫婦で2分の1ずつ負担するとすれば一人あたりの年間支払額は100万円を下回ります。申告不要の所得金額でも理屈上はローン支払は可能、という事になります。
本当に無職なのか、仕事はしているが100万円に満たない収入なのか、税務署は問いません。何故か。
「住宅取得控除」がご主人だけ、すなわちご主人の負担分である半分になるからです。住宅取得控除は支払った税金からの還付ですから非課税の奥さんは控除の受けようがありません。
3000万円借入で金利2%だと10年間で最大260万円の控除がありますが、夫婦連帯債務にすると最大でその半分、130万円しか控除されません。
奥さんの方はもともと非課税、ご主人の方は夫婦連帯債務にしてくれたお陰(?)で税控除が半分になる(言い換えればその分税収を減らさずに済む)わけです。
しかも、将来の相続時にも配偶者はもともと非課税枠が大きいので、3~4000千万円のローンで買える物件ならばどのみち相続税は出ない可能性が高いでしょう。

地価の高いところにもともと持っていた土地を建物建築の際に夫婦共有名義に変えるとか、物件自体が非常に高額で非課税所得の100万円以下では払えないローン返済額になるとか、そういう場合はもちろん贈与の問題が起きますが。

長くなりましたけど、奥さんが無職でも物件を共有にしてローンも連帯債務にする事は可能ですが住宅取得控除が半分になる、ローンの団体信用生命保険が減る、などのデメリットには注意しましょう。高額の物件の場合は贈与税の問題も。

匿名さんより

夫婦共働き。多分買った時の収入は嫁の方が多かった?かな?
で、夫婦の貯金とそれぞれの両親からの借り入れで
銀行ローンなしで土地・建物を購入しました。

なので、持ち分5:5にしています。
将来どちらかが先に亡くなっても、相続は楽(半分)だと思ってます。
銀行ローンのない人が土地を買ったり、家を建てたりすると
必ず税務署から「どうやって支払いましたか?」の確認の書類が
送られてきます。もちろん正直に、貯金と両親からの借り入れと
記入して提出しました。今まで調べに来たことがないので
怪しいことはなかったんでしょうね。

あと両親には銀行振り込みでちゃんと支払いしました。

匿名さんより

住宅控除が半分になるんならデメリットじゃない?良く考えた方がよろしいかと思います。

匿名さんより

なぜ、よくコメント残す人が怒るのか?
なぜ、普通に話せないのか?
対面で言わないでいいから強いの?

主さん、まずは旦那様ともお話しされてみましたか?
一応ご自身でネットからでもいいので情報を調べて、少しでも知識を持ってネット社会で質問した方がいいと思います。(変なコメント残す方多数いますので)

弁護士さんも1つの方法だと私も思います。

匿名さんより

万一離婚した場合のことを考えているなら
婚姻期間中に購入しているから
旦那の特有財産にはならんから大丈夫でしょう。

匿名さんより

登記の共同ならともかく、無職の人が銀行のローンを共同名義にする意味がわかりません。

匿名さんより

>>(変なコメント残す方多数いますので)
それで盛り上がるのが趣旨

匿名さんより

わからない人が普通のことなのに夫と銀行を悪く言ってる感じはわかる。

匿名さんより

どこか教えて?新設に教えてたりデメリットなど情報があるんだけどな。

匿名さんより

人のせいにしてはいけません、今頃になって・・・。
新築に住めて、充分幸せになったんじゃないの?

匿名さんより

どうして契約も登記も銀行ローンの審査など終わってから言い出したのでしょうか?
旦那さん名義の方がメリットのほうが大きいです。
もしかして、相続人が配偶者以外に居るのかな?それでも住宅控除などの半額や団信など考えてもメリットはない気がします。
離婚する前提でも特に問題ないし、
他に共同名義にしたい理由があるのかな?

匿名さんより

共同名義にしなくても大丈夫です。
共同名義の価値は、主さんが思うほどいいものではないです。
結婚してから買った不動産は、
離婚時、半分の権利があります。
つまり、名義は旦那でも、その不動産の半分をもらう権利があります。
また、不謹慎ですが、旦那が先に亡くなったとしても、
半分は子供たち、残り半分は主さんものになります。

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