【不動産】北谷町の土地を有効活用するなら

= あか =さん

北谷町ハンビー地域に120坪の土地を所有しています。道路に面しているので今までは40万程度のテナント収入をえていました。現在は上物なしです。
さて今後はどうしたものか。
①普天間基地の返還に伴う更なる需要増加でグレードの高い1ルーム賃貸(10室程度)

②軍検を通して1戸~2戸の米賃住宅

①だと月にMAXで100万
②だと50万~80万
③他に何があるか?
現在、②の営業を受けていますが、今後の需要や利回りなど、どう思いますか?
売却での出口戦略は特に考えていません。

7 Comments.

シギーさんより

ワンルーム10室だと、貸室の稼働率100%でその数字ですかね?
だとすると1個10万円/月ですね。妥当な設定ですが、稼働率100%を維持するのは難しいですよ。
米軍関係への貸し出しでは、退去時の修繕費(所謂敷金など)の扱いはどうですか?対日本人だと「経年劣化」などと言われ、入居時の状態(原状回復)は望むべくもありません。その辺がクリアなら明らかに②を選びます。
多くの賃借人がいると(仲介不動産屋がいても)揉めることが多いのが「大家業」ですよ。

ヒジャイヌーディさんより

②で業者さんにシミュレーションも出してもらっているのでしょうか?120坪だとするとシングルハウスかDUPLEXでしょうか。

主さんは結構知識のありそうな方なのでヤブ蛇かも知れませんが、コロナ禍以降の米賃は最悪の状況です。
私のお世話になっているハウジングさんのお話では、県内で1000戸以上の米賃の空きがあり、北谷と嘉手納以外では新築でも借り手がつかない物件もあるという事です。

主さんの状況が許すのであれば、完全にコロナ禍が収まるまでは様子見の時期ではないかと…。
私も現在米賃エリアに遊休地を所有していますが、県内の不動産事情が落ち着くまでは駐車場として貸し出しています。

シギーさんより

ところで、北谷町でロードサイドの120坪程の物件であれば、商業施設での土地活用も視野に入れてみればいかがですか?
上記の様に「住宅用」物件でも良い収益を得られそうですが、商業施設への貸し出しも色々煩わしくなく、相手方=借主の会社が倒産しない限り安定しています。
沖縄でも大和ハウスがかなり色々な物件を手掛けてますよ。多数のコンビニやファミレス。大手チェーンめがね屋や大手洋服店など。
120坪とありますから、それ程広くはなく駐車スペースも限られそうなので、相談してみてはいかがですかね?大和ハウスさんレベルの大手だと、手数料が必要だったりなどの心配は無いです。
「建築協力金」などの方法だと貸主に一切の金銭的負担は掛かりませんし、長期(10年単位)での契約なので面倒も少ないでし、全て任せておけば済みますよ。

主です。さんより

シギーさん詳しく具体的にありがとうございます。あらゆる角度から見る視点が大事ですね。
 確かに商業地の利点は生かしたいですね。約30年前に大手飲食チェーンに建設協力金という形で建築してもらい、更に高い家賃を得てました。
 1階テナント
 2階アパート
 3階アパート
もしくは
 1階テナント
 2階テナント
とかも前は考えていました。いや、今も視野にはあります。おっしゃる通り、部屋数が多いと、利回りはよくなるけど、トラブルもあるし、そもそも建築費が膨大になるので怖いですね。

主です。さんより

ヒジャイヌーディさん。ありがとうございます。そうです。デュープレックスを2棟建築が候補にあります。米賃の空きは800~1000とかあるみたいですね。私の場合Twitterとかで見るだけの情報ですが。その空き物件数の調べ方が分からなくて困ってます。
 みんな、北谷なら勝てる!と後押ししてくれますが、実際はどうなんでしょうね。人気地域なのは間違いないですが、何かキャンプ瑞慶覧に多くの住宅を軍が建築していて基地内に戻す動きもあるみたいですね。
 やぶ蛇なんて、とんでもないです。勉強させて下さい。

主です。さんより

とんたさん。
 本当ですか(笑)ドトールコーヒーいいですね。私はコメダ派ですが、ドトールコーヒーが誘致出来るなら嬉しいです(笑)

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